मुंबई ; जगदीश का. काशिकर,
कायदा (लॉ) / नाेकरी (जाॅब) सल्लागार (कन्सलन्टंट) व मुक्त पत्रकार*, महाराष्ट, व्हाटसअप – ९७६८४२५७५७,सध्या सोसायटी डीम्ड कन्व्हेयन्स बद्दल सरकारतर्फे उपक्रम हाती घेण्यात आला आहे, परंतु ह्या तरतुदी अपार्टमेंट बाबत लागू होतात का ह्याबद्दल बरेच गैरसमज दिसून येतात. आजही पुण्यासारख्या ठिकाणी बहुतांश सोसायट्यांचा कन्व्हेयन्स झालेला दिसून येत नाही. कन्व्हेयन्सचा अर्थ एखाद्या जागेमधील मालकी हक्क दुसऱ्याच्या नावे तबदील करणे, थोडक्यात खरेदी खत असे म्हणता येईल. भारतामध्ये ‘ड्युअल ओनरशिप’ हि पद्धत आहे, म्हणजेच जमिनीचा मालकी हक्क एकाकडे आणि त्यावरील इमारतीची मालकी दुसऱ्याकडे असू असते, तर बहुतांश पाश्चात्य देशांमध्ये ज्याच्या मालकीची जमीन तोच त्यावरील इमारतीचा देखील मालक होतो. तर, आपल्याकडे सहसा अशी पद्धत असते, कि जमीन मालक बिल्डर बरोबर डेव्हलपमेंट ऍग्रिमेंट करतो ज्यायोगे बिल्डर बिल्डिंग बांधतो. त्याच दरम्यान कायद्याप्रमाणे युनिट / फ्लॅट विकत घेणाऱ्यांबरोबर बिल्डरला लेखी करारनामा करणे क्रमप्राप्त असते. नंतर सोसायटी किंवा अपार्टमेन्ट स्थापन करण्याची जबाबदारी बिल्डरवरती असते. सोसायटी असेल तर सोसायटीच्या नावाने जमीन आणि त्यावरील इमारतीचा मालकी हक्क तबदील (म्हणजेच कन्व्हेयन्स) करण्याची जबाबदारी प्रमोटर ह्या नात्याने बिल्डरवरती असते. केवळ सोसायटी रजिस्टर करून सोसायटीला जागेमध्ये कुठलाही मालकी हक्क मिळत नाही, अश्या सोसायट्यांचे काम म्हणजे सभासदांना सोयी सुविधा पुरविणाऱ्या एखाद्या क्लब सारखे म्हणता येईल. मात्र ह्याबाबतीत बिल्डर विरुद्ध बऱ्याच तक्रारी वाढल्यानंतर सरकारने कन्व्हेयन्स साठी बिल्डरची गरजच पडू नये ह्यासाठी सहकार कायद्यामध्ये दुरुस्ती करून डीम्ड कन्व्हेयन्सची तरतूद आणली. मात्र डीम्ड कन्व्हेयन्सची हि तरतूद अपार्टमेंट असोसिएशन लागू होत नाही. कारण सोसायटी आणि अपार्टमेंट मधील सभासदांना मिळणाऱ्या हक्क,अधिकार, कर्तव्ये ह्यांच्या मध्ये काय मूलभूत फरक आहेत तसेच , दोघांना लागू होणारे कायदे, नियम देखील वेगळे आहेत. ह्याची थोडक्यात माहिती घेणायचा प्रयत्न करू.महाराष्ट्र अपार्टमेंट ओनरशिप कायदा, १९७० मध्ये अपार्टमेंट /युनिट बद्दलच्या कायदेशीर तरतुदींचा उहापोह करण्यात आलेला आहे. वरील कायदा कोणत्या जिल्ह्यांना लागू आहे आणि नाही ह्याची सुची शेवटी दिलेली आहे. अपार्टमेंट करण्याची असल्यास वरील कायद्याच्या कलम -२ अन्वये नमूद केल्याप्रमाणे “डिड ऑफ डिक्लरेशन” ची नोंदणी करावी लागते. असे “डिड ऑफ डिक्लरेशन” म्हणजे अपार्टमेंट असोसिएशनची घटनाच म्हणता येईल ज्यामध्ये प्रॉपर्टीच्या मालकी हक्काचा गोषवारा , इमारती मधील फ्लॅट्सचे / युनिट्सचे क्षेत्रफळासहित वर्णन आणि त्यांना मिळणारा जमिनीमधील अविभक्त हिश्शयाची टक्केवारी , सामायिक आणि राखीव सोयी सुविधा, सवलती ह्यांचे वर्णन असते आणि शेवटी अपार्टमेंटची नियमावली म्हणजेच bye laws देखील जोडलेले असतात ज्यामध्ये अपार्टमेंट असोसिएशन च्या रोजच्या कामकाजासंबंधी, कार्यकारी मंडळ ह्यांचे अधिकार आणि कर्तव्ये, निवडणुका, सभा घेणे इ . बाबत तरतुदी असतात, ह्यामध्ये देखील आता कालानुरूप बदल करणायची गरज आली आहे. आता नवीन कायदा दुरुस्ती प्रमाणे डीड ऑफ डिक्लरेशन मध्ये स्पेशल मिटिंग बोलवून बहुमताने दुरुस्ती करता येईल. परंतु ह्या कायद्यातून बाहेर पडून सोसायटी करण्याची असेल १००% सभासदांच्या मंजुरीची तरतूद अजून तशीच आहे.१. *मालकी हक्क* :प्रत्येक अपार्टमेंट ही ट्रान्सफेरबल-हेरिटेबल युनिट असते, म्हणजेच अपार्टमेंट मालकाचा त्यावर पूर्ण मालकी हक्क असतो आणि असा मालकी हक्क / कन्व्हेयन्स हा “अपार्टमेंट डिड ” द्वारेच प्राप्त होतो. प्रत्येक अपार्टमेन्टचा जमीन आणि सामाईक जागांमधील “अविभक्त हिस्सा” हा अपार्टमेंच्या क्षेत्रफळानुसार ठरलेला असतो. अपार्टमेंटचा मालक हा अपार्टमेंट असोसिएशनचा नाम-मात्र सभासद असतो. अपार्टमेंट असोशिएशनच्या नावे कोणताही मालकी हक्क तबदील होत नाही. जर का अपार्टमेंट डिड बिल्डरने करून दिले नसेल तर सिव्हिल कोर्टामध्ये दावा लावून कोर्टामार्फत करून घेता येते.ह्या उलट सोसायटीमध्ये जर कन्व्हेयन्स झाला असेल तर बिल्डिंग आणि इमारतीचे मालकी हक्क सोसायटीकडे तबदील होतात आणि सभासदांना शेअर-सर्टिफिकेट, ऑलॉटमेंट लेटर दिले जाते आणि कन्व्हेयन्स झाला नसेल तर डीम्ड कन्व्हेयन्सच्या तरतुदीचा वापर करता येतो. ह्याच महत्वाच्या फरकामुळे, अपार्टमेंटचे रिडेव्हल्पमेंट करताना १००% सभासदांची सहमती असणे गरजेचे असते, तर सोसायटीमध्ये हेच प्रमाण आता कायद्याने ५१% इतके आणले गेले आहे. तसेच रिडेव्हल्पमेंट बद्दलची सरकारी नियमावली हि फक्त सोसायटयांना लागू आहे, अपार्टमेन्टला नाही.२. *मेंटेनन्स* :अपार्टमेन्ट मध्ये मेंटेनन्स, सामाईक खर्च इ. हे अपार्टमेंच्या क्षेत्रफळानुसार काढण्यात येणाऱ्या अविभक्त हिश्श्याच्या टक्केवारीवर अवलंबून असतात. सबब ते सर्वांना समान नसतात. त्यामुळे जर फ्लॅटचा आकार मोठा तर मेंटेनन्स जास्त आणि आकार कमी तर मेंटेनन्स देखील कमी असतो. सामाईक खर्चामध्ये कोणत्या गोष्टींचा अंतर्भाव करायचा हे डिक्लरेशन किंवा bye -laws मध्ये नमूद केलेले असते. मात्र “आम्ही सामायिक सोयी-सुविधा वापरत नाही म्हणून आम्ही सामाईक खर्च देणार नाही” असे कायद्याने करता येत नाही. खरे तर फक्त ह्याबाबतीत तरी सरकारने सोसायटी सारखा कायदा करण्याची गरज आहे कारण हल्ली १००-२०० फ्लॅट्स असलेल्या अनेक अपार्टमेंट असोशिएशनमध्ये , जेथे वेगवेगळ्या क्षेत्रफळांचे युनिट्स असतात तेथे अश्या असमान मेंटेनन्स आकारणीमुळे सभासदांमध्ये वाद निर्माण होऊन उगाचच वैर भावना वाढीला लागल्याचे दिसून येत आहे. ज्या अपार्टमेंट असोसिएशन मध्ये मेंटेंनन्स बद्दल कोणी तक्रार करत नाही किंवा थोडे-फार कमीजास्त करून सभासद “तुटे वाद, संवाद तो हितकारी ” करत असतील तर असा भाग अलाहिदा, पण आता नवीन दुरुस्ती प्रमाणे ह्या बाबतीत सहकार उपनिबंधांकडे दाद मागता येऊ शकते. कॉमन सोयीसुविधा सर्व सभासदांसाठी सारख्याच असतात, त्याचा आणि फ्लॅटच्या आकाराशी खरे तर काहीही संबंध नाही. उदाहरण द्यायचे झाले तर ज्याचा फ्लॅट मोठा त्याच्यासाठी लिफ्टचा वेग काही वाढत नाही , तो सर्वांनाच समान असतो किंवा कॉमन एरिया मधील दिवे सर्वांना सारखाच प्रकाश देतात, मग अश्या कॉमन मेंटेनन्ससाठी समान आकारणी करणे गरजेचे झाले आहे. बाकी सिंकिंग फंड, प्रॉपर्टी टॅक्स इ. हे क्षेत्रफळाप्रमाणे आकारले जातातच .सोसायटीमध्ये “सर्वांना समान मेंटेनन्स” हे कायदेशीर तत्व आता पक्के झाले आहे. त्यामुळे फ्लॅटच्या क्षेत्रफळानुसार किंवा निवासी-व्यावसायिक स्वरूपानुसार वेगवेगळा मेंटेनन्स सोसोयटीमध्ये घेणे चुकीचे आणि बेकायदेशीर आहे. (संदर्भ :व्हिनस सोसायटी विरुद्ध जे.वाय. देतवानी, (2004 (5) Mh.L.J. 197 = 2003(3) ALL M.R. 570) )३. ट्रान्सफर-फीज* :अपार्टमेंट मालकाला त्याची अपार्टमेंट कोणालाही विकण्याचा किंवा बक्षीस पत्र, हक्क सोड पत्र इ द्वारे तबदील पूर्ण अधिकार आहे आणि त्यासाठी अपार्टमेंट असोसिएशनच्या परवानगीची गरज नसते आणि त्यामुळे ट्रान्सफर-फीज देण्याचा प्रश्नच उद्भवत नाही.सोसायटीमध्ये जास्तीत जास्त रू.,२५,०००/- इतकीच ट्रान्स्फर-फीज घेता येते ‘न्यू इंडिया को .ऑप . सोस . विरुद्ध महाराष्ट्र सरकार. (संदर्भ :२०१३) २ Mh .L .J . ६६६’.) . डोनेशन वगैरेंच्या नावाखाली बेसुमार ट्रान्सफर-फीज घेणे बेकायदेशीर असल्याचे मागील वर्षी मा. मुंबई उच्च न्यायालायने नमूद केले आहे (संदर्भ : अलंकार गृहरचना सोसायटी विरुद्ध अतुल महादेव भगत (याचिका क्र . ४४५७/२०१४). )*ट्रान्सफर फी कधी माफ होऊ शकते ?आदर्श उपविधी म्हणजेच मॉडेल सोसायटी बाय लॅIज मध्ये असे स्पष्टपणे नमूद केले आहे कि सभासदाच्या मृत्यूनंतर त्याच्या कुटुंबियांना किंवा कायदेशीर वारसांना किंवा नॉमिनीला शेअर ट्रान्सफर करताना किंवा सभासदांनी आपापसांमध्ये एकमेकांच्या सदनिका तबदील केल्या तरच ट्रान्सफर फी आकारता येणार नाही.अर्थात ट्रान्सफर फीची तरतूद अपार्टमेंट बाबतीत लागू होत नाही. अपार्टमेंट मालकाला अपार्टमेंट कोणालाही विकण्याचा किंवा बक्षीस पत्र, हक्क सोड पत्र इ द्वारे तबदील पूर्ण अधिकार आहे आणि त्यासाठी अपार्टमेंट असोसिएशनच्या परवानगीची गरज नसते त्यामुळे अशी ट्रान्सफर फीज कोणी घेत असल्यास ते बेकायदेशीर आहे.४. नॉन-ऑक्युपन्सी चार्जेस :
ना वापर शुल्क किंवा नॉन-ऑक्युपन्सी चार्जेस म्हणजे घरमालक स्वतः न वापरता दुसऱ्याला वापरायला जागा दिली असल्यास आकारण्याचे.शुल्क. म्हणजे जर घरमालकाने फ्लॅट न वापरता मोकळा ठेवला असेल, तर त्याच्या कडून ना वापर शुल्क घेता येणार नाही., मेंटेनन्स घेता येईल.अपार्टमेंटच्या मालकाने जागा भाड्याने दिली म्हणून त्याला असोसिएशनला नॉन-ऑक्युपन्सी चार्जेस म्हणजेच ना-वापर शुल्क देण्याचा प्रश्नच उद्भवत नाही. उलट तो त्याचा अधिकारच आहे. तसेच जागा भाड्याने दिली म्हणून जादा मेंटेनन्स देखील आकारण्याची अपार्टमेन्ट कायद्यात तरतूद नाही.सोसायटीमध्ये फ्लॅट-सभासद स्वतः जागा वापरत नसेल म्हणजेच दुसऱ्याला भाड्याने दिली असेल तर मेंटेनन्सच्या जास्तीत जास्त १०% रक्कम ना-वापर शुल्क म्हणून आकारता येते. या उपर जादा मेंटेनन्स आकारता येत नाही. संदर्भ : माँब्ला सोसायटी विरुद्ध महाराष्ट्र सरकार – २००७ (४) Mh .L .J ५९५ . ह्याच केसमध्ये कोणाला जागा दिल्यास ना वापर शुल्क लागत नाही आणि कोणाला दिल्यास लागते ह्याचे विवेचन केले आहे.५. सामाईक / राखीव सोयी सुविधा :अपार्टमेंट मध्ये सामाईक सोयी-सुविधांबरोबरच “डिड ऑफ डिक्लरेशन” मध्ये उल्लेख केला असल्यास विशिष्ठ अपार्टमेंटसाठी राखीव सोयी-सुविधा ठेवता येतात. उदा. एखाद्या अपार्टमेंटसाठीच जायचा यायचा रस्ता, गच्ची इ. राखीव ठेवता येते. सोसायटीमध्ये तसा फरक करता येत नाही. सर्व सभासदांना समान हक्काने सोयी-सुविधा वापरता येतात.६. नॉमिनेशन आणि मतदान :नॉमिनेशन म्हणजे काही मालकी हक्क नाही हे आधी लक्षात घ्यावे. अपार्टमेंट बाबतीत नॉमिनेशन करण्याचा प्रश्न उद्भवत नाही. अपार्टमेंटचा मूळ मालक मयत झाल्यानंतर त्याच्या मृत्यूपत्राप्रमाणे किंवा वारसा हक्क कायद्याप्रमाणे मालकी हक्क तबदील होतो.सोसायटीमध्ये नॉमिनेशन करणे बंधनकारक आहे आणि मूळ सभासद मयत झाल्यानंतर सोसायटी रेकॉर्ड प्रमाणे नॉमिनीचे नाव लावण्याची जबाबदारी सोसायटीवर असते. मालकी हक्का बद्दलचे वाद असल्यास ते वारसांनी सक्षम कोर्टामधून ठरवून आणावेत.अपार्टमेंट मध्ये जागेच्या आकारानुसार प्राप्त झालेल्या अविभक्त हिश्श्याच्या टक्केवारीनुसार मतदानाचा अधिकार ठरतो. सोसायटीमध्ये सर्वांना समान मतदानाचा अधिकार असतो.शेवटी परत नमूद करावेसे वाटते को सोसायटी असो व अपार्टमेंट, बहुतांश वाद हे इगो मधून निर्माण झालेले असतात, तिथे मध्यम मार्ग काढल्यास कोर्टाची पायरी चढण्याची वेळ येणार नाही..
